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Modifiche legali nel caso di vendita di terreni agricoli

Nella Gazzetta Ufficiale n. 741/14.08.2020 è stata pubblicata la Legge n. 175 del 14 agosto 2020 per la modifica e il completamento della Legge n. 17/2014 relativa ad alcune misure che regolano la vendita-acquisto di terreni agricoli situati nelle zone non edificabili che entrerà in vigore 60 giorni dopo la data di pubblicazione nella Gazzetta ufficiale.

La legge introduce importanti modifiche alle condizioni che gli acquirenti di terreni agricoli sono tenuti a soddisfare, con l'obiettivo di proteggere i terreni agricoli ed evitare qualsiasi transazione speculativa, ma vale a dire che rende anche la procedura di vendita piu difficile:

1. Vengono introdotte nuove categorie di prelazioni e vengono modificate le condizioni che devono essere soddisfate per esercitare il diritto di prelazione:

(A) previdenti di primo grado: comproprietari, parenti di primo grado, coniugi, parenti e scimmie fino al terzo grado incluso;

(B) previdenti di secondo grado: proprietari di investimenti agricoli per alberi, vite, luppolo, esclusivamente irrigazione privata e/o locatari. Qualora gli investimenti agricoli per l'albero, la vite, il luppolo e l'irrigazione siano situati sul terreno oggetto della vendita, è data priorità all'acquisto di tali terreni;

(C) previdenti di terzo livello: proprietari e/o locatari di terreni agricoli adiacenti al terreno da vendere.

Nel caso di proprietari vicini, il vicino che ha il confine comune al lato più grande del terreno offerto in vendita ha la priorità per la vendita.

Nel caso di affittuari, persone fisiche o giuridiche, per esercitare il diritto di prelazione devono soddisfare entrambe le seguenti condizioni:

(i) detengono un contratto di locazione registrato almeno un anno prima della presentazione dell'offerta di vendita;

(ii) gli inquilini, le persone fisiche, le associazioni di persone fisiche degli eredi, le persone giuridiche, nonché le associazioni che controllano la società azionista di tali persone, deve dimostrare che la residenza/residenza nel territorio della Romania è effettivamente stabilita per un periodo di cinque anni prima della registrazione dell'offerta di vendita.

(D) previdenti di quarto grado: giovani agricoltori (fino a 40 anni di età), che danno la priorità agli agricoltori che praticano l'allevamento e che hanno il domicilio/residenza nel territorio nazionale per un periodo di almeno un anno prima della registrazione dell'offerta di cessione terreni agricoli;

(E) previdenti di quinto grado: l'Accademia di Scienze Agrarie e forestali "Gheorghe Ionescu-Sisesti" e le unità di ricerca e sviluppo nei settori dell'agricoltura, della silvicoltura e dell'industria alimentare, organizzate e regolamentate dalla legge 45/2009, nonché gli istituti di istruzione agricola, per l'acquisto di terreni agricoli situati in grandi quantità a fini di ricerca agricola in prossimità di lotti esistenti nel loro patrimonio;

(F) previdenti di sesto grado: persone fisiche con domicilio/residenza situate nelle unità amministrative territoriali in cui è situato il terreno o nelle unità amministrative limitrofe;

(G) previdenti di grado VII: Lo Stato Rumeno attraverso l'Agenzia del Dominio di Stato.

2. Sono stabilite le condizioni per la vendita di terreni a persone diverse dai titolari dei diritti, che non indicano la loro intenzione di acquistare terreni agricoli, che hanno la priorità sui preessori se indicano la loro intenzione di acquistare:

 (i) le persone fisiche devono, per un periodo minimo di cinque anni prima della registrazione dell'offerta di vendita, soddisfare le seguenti condizioni cumulative:

(i) devono avere il domicilio/residenza in Romania;

(ii) devono esercitare attività agricole in Romania;

(iii) devono essere registrati dalle autorità fiscali rumene;

(ii) le persone giuridiche devono, per un periodo minimo di cinque anni prima della registrazione dell'offerta di vendita, soddisfare le seguenti condizioni cumulative:

(i) devono avere la sede sociale e/o lo stabilimento secondario situato nel territorio della Romania;

(ii) devono esercitare attività agricole nel territorio della Romania;

(iii) del reddito totale dei cinque esercizi fiscali precedenti, almeno il 75 % è costituito da redditi da attività agricole;

(iv) il socio/azionista di controllo della società; o se il controllo è detenuto da un'altra persona giuridica, l'azionista/membro che controlla quest'ultima società deve essere domiciliato in Romania per un periodo minimo di cinque anni;

Le persone fisiche o giuridiche che soddisfano le condizioni di cui sopra possono presentare al Comune un fascicolo contenente i documenti comprovanti che le condizioni di legge sono state soddisfatte entro 30 giorni dalla scadenza del termine entro il quale i previdenti hanno potuto esercitare il loro diritto di prelazione svuotamento.

Se le persone di cui sopra non sono ammissibili all'acquisto di terreni agricoli situati al di fuori del paese, la vendita di tali terreni può essere effettuata a qualsiasi persona fisica o giuridica.

3. Il termine per l'esposizione dell'offerta di vendita presso il Comune, vale a dire entro il quale il diritto di accesso preventivo può essere esercitato, è di 45 giorni lavorativi. Il termine per l'esposizione dell'offerta è di 45 giorni lavorativi.

4. Una tassazione supplementaria viene introdotta in caso di cessione mediante vendita di terreni agricoli situati al di fuori delle aree edificabili, se l'acquisto interviene prima degli 8 anni successivi alla data di acquisto, subordinatamente al pagamento dell'imposta dell'80 % sull'importo che rappresenta la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, sulla base della tabella dei notai per il periodo in questione nonche in caso di trasferimento diretto o indiretto prima della fine degli 8 anni successivi all'acquisto, degli pacchetti di controllo delle società proprietarie di terreni agricoli situati in aree non-edificabili e che rappresentano più del 25 % del loro patrimonio, il venditore è tenuto a pagare un'imposta pari all'80 % della differenza di valore del terreno in questione calcolata sulla base della tabella dei Notai, tra il momento dell'acquisizione del terreno e la cessione del pacchetto di controllo.

5. È istituito il Registro Nazionale Unico per la circolazione e l'uso dei terreni agricoli extragiudiziali, che è un sistema elettronico basato su dati e informazioni forniti dalle autorità locali e dall'Agenzia nazionale per la pubblicità catastale e immobiliare;

6. Il trasferimento mediante vendita di terreni agricoli situati in territorio non edificabile senza diritto di prelazione è sanzionato per nullità assoluta; a differenza dell'attuale disposizione in cui il trasferimento è soggetto a invalidità relativa e può essere invocato solo dalla persona che prova un pregiudizio entro il termine di prescrizione generale di 3 anni

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